O que entra na sua taxa de hipoteca? Muitos fatores...



Uma taxa de hipoteca é como a hora exibida em um relógio de pulso digital: você vê um número, mas não vê os cálculos complexos ocultos abaixo. As taxas de hipoteca permanecem perto dos níveis mais baixos em três anos - entre 3% e 4%! Os fatores que determinam as taxas que você obterá estão além do seu controle. Mas você tem influência sobre alguns dos elementos que determinam sua taxa.

Fatores de taxa de hipoteca que você controla

Os bancos ajustam as  taxas de hipoteca,  dependendo do risco que consideram o empréstimo. Quanto mais arriscado o empréstimo, maior a taxa de juros.

Ao julgar o risco, o credor considera a probabilidade de você ficar atrasado nos pagamentos (ou parar de efetuar os pagamentos completamente) e quanto dinheiro o banco pode perder se o empréstimo for ruim. Os principais fatores são a pontuação de crédito e a relação empréstimo / valor.

Pontuação de crédito

As taxas de hipoteca mais baixas e melhores estão para as pessoas com  pontuação  de crédito igual ou superior a 740, de acordo com documentos de precificação de empréstimos da Fannie Mae e Freddie Mac.

As taxas de juros tendem a ser um pouco mais altas para aqueles com pontuação de crédito de 700 a 739. Para as pessoas com pontuação de crédito de 620 a 699, as taxas de hipoteca são ainda mais altas. Esses podem achar difícil ou impossível obter empréstimos jumbo de alto valor.

Com uma pontuação de crédito abaixo de 620, as taxas de juros são ainda mais altas e as opções são menores. A maioria dos empréstimos disponíveis nesse nível é segurada ou garantida pelo governo.

Relação empréstimo / valor

A relação empréstimo / valor mede o valor da hipoteca comparado ao preço ou valor da casa. Se você comprar uma casa por US $ 100.000, depositar US $ 20.000 e obter uma hipoteca de US $ 80.000, estará emprestando 80% do valor da casa, portanto, a relação entre seu valor do empréstimo e o valor é de 80%.

Se a sua relação empréstimo / valor for superior a 80%, ela é considerada alta e coloca o credor em maior risco. Isso pode resultar em uma taxa de hipoteca mais alta, especialmente quando combinada com uma pontuação de crédito mais baixa. O empréstimo normalmente também exigirá seguro hipotecário.

Outros fatores

Os bancos podem cobrar mais por refinanciamentos de saque, hipotecas de taxa ajustável e empréstimos em casas pré-fabricadas, condomínios, segundas residências e propriedades para investimento porque são consideradas mais arriscadas.

Fatores de taxa de hipoteca fora do seu controle

O nível geral das taxas de hipoteca é definido pelas forças do mercado. As taxas de hipoteca sobem e descem diariamente, com base nas taxas atuais e esperadas de inflação, desemprego e outros indicadores econômicos.

Economia geral

As taxas de hipoteca tendem a subir quando as perspectivas são de rápido crescimento econômico, inflação mais alta e baixa taxa de desemprego. As taxas de hipoteca tendem a cair quando a economia está desacelerando, a inflação está caindo e a taxa de desemprego está subindo.

Esses sinais econômicos não apontam na mesma direção o tempo todo. Durante a longa recuperação econômica após a Grande Recessão, a taxa de inflação permaneceu teimosamente abaixo da meta de 2% do Federal Reserve. Enquanto isso, a economia continuava crescendo e a taxa de desemprego caiu para o nível mais baixo em cerca de 50 anos. As taxas de hipoteca permaneceram relativamente baixas.

Inflação

O aumento da inflação é frequentemente acompanhado pelo aumento das taxas de juros, porque quando os preços sobem, o dólar perde poder de compra. Os credores exigem taxas de juros mais altas como compensação.

A baixa inflação nos últimos 10 anos contribuiu para baixas taxas de hipoteca. A hipoteca de taxa fixa de 30 anos permaneceu abaixo de 5% na maior parte da década passada, um nível historicamente baixo. Na pesquisa semanal de Freddie Mac, a taxa fixa de 30 anos teve uma média de 4,12% nos 10 anos encerrados em outubro de 2019; em média, 6,35% nos 10 anos encerrados em outubro de 2009.

Crescimento do emprego

Até a época da Grande Recessão, o crescimento do emprego sinalizava uma economia em expansão, salários mais altos e aumento das taxas de juros. No entanto, todos os meses desde outubro de 2010 tiveram um aumento no número de empregos, de acordo com o Departamento do Trabalho, mas o crescimento econômico foi inconsistente, o crescimento semanal dos salários permaneceu mudo e as taxas de hipoteca ainda estão encontrando espaço para cair.

A conexão com taxas mais altas que o crescimento do emprego já teve pode não ser mais clara. No entanto, a pesquisa mensal de emprego ainda é um dos relatórios econômicos mais assistidos do setor hipotecário, porque o “emprego máximo” é fator de cada decisão tomada pelo Federal Reserve.

Outros indicadores econômicos

Os investidores em hipotecas prestam atenção a muitas tendências econômicas, além da inflação e do emprego - incluindo vendas no varejo, vendas de imóveis, imóveis residenciais, ganhos corporativos e preços das ações.

Reserva Federal

 Federal Reserve  não define taxas de hipoteca. O Fed eleva e reduz as taxas de juros de curto prazo em reação a amplos movimentos da economia. As taxas de hipoteca aumentam e diminuem de acordo com as mesmas forças econômicas. As taxas de hipoteca e as taxas do Fed se movem independentemente uma da outra, mas geralmente na mesma direção.

Por que os credores cobram taxas diferentes

As taxas de hipoteca não são as mesmas de um credor para o outro, porque os bancos têm diferentes apetites por risco, custos indiretos diferentes e capacidades variadas durante os períodos de maior movimento.

Como nem todo banco cobra a mesma taxa de juros, é  aconselhável comparar  uma hipoteca porque você pode economizar milhares de dólares ao longo da vida do empréstimo. E agora que você entende como as taxas de hipoteca são determinadas, você está mais preparado para fazer perguntas informadas quando comprar bancos e emprestimos. 


O artigo O que entra na sua taxa de hipoteca? Muitos fatores apareceram originalmente no NerdWallet.